Immobilien im Ausland kaufen – Der komplette Leitfaden für Schweizer Käufer
Warum Schweizer im Ausland Immobilien kaufen
Die Motive sind so vielfältig wie die Zielregionen selbst. Drei Haupttreiber lassen sich jedoch klar herausarbeiten:
Diversifikation des Vermögens
Immobilien im Ausland streuen das Klumpenrisiko. Wer sein gesamtes Vermögen in Schweizer Franken und Schweizer Immobilien hält, ist stark vom hiesigen Zins- und Immobilienzyklus abhängig. Ein Objekt in der Eurozone oder in Osteuropa wirkt als natürlicher Hedge.
Preisvorteile und höhere Renditen
In vielen europäischen Märkten – etwa Ungarn, Portugal oder Teilen Spaniens – liegen die Quadratmeterpreise bei einem Bruchteil der Schweizer Niveaus. Gleichzeitig sind Mietrenditen oft doppelt so hoch wie in Zürich oder Genf. Für Investoren, die Cashflow suchen, ist das ein starkes Argument.
Lifestyle und Altersvorsorge
Viele Käufer suchen primär ein Ferienhaus für die eigene Nutzung – mit der Option, es später im Ruhestand ganz zu beziehen. Die Nähe zur Schweiz (kurze Flugzeiten, gute Erreichbarkeit) spielt dabei eine zentrale Rolle.
Rechtliche Grundlagen für Schweizer Käufer
Der Kauf einer Auslandsimmobilie unterliegt immer dem Recht des Belegenheitsstaats (lex rei sitae). Das Schweizer Recht greift nur subsidiär – etwa bei der Anerkennung von Urkunden oder der Vollstreckung von Titeln.
Notar und Grundbuch: Pflichtprogramm in fast allen Ländern
In den meisten europäischen Ländern (Deutschland, Österreich, Frankreich, Spanien, Italien, Ungarn) ist der Notar zwingend vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag, prüft die lastenfreie Übertragung und veranlasst die Eintragung im Grundbuch.
Wichtig: In der Schweiz kennt man den Notar als reinen Beurkundungsorgan. Im Ausland (z. B. Spanien, Frankreich) übernimmt der Notar oft auch die steuerliche Abwicklung und die Grundbucheintragung. Klären Sie im Vorfeld, welche Leistungen im Notarhonorar enthalten sind.
Eigentumsbeschränkungen für Ausländer
Die gute Nachricht: In der EU und im EWR geniessen Schweizer dank der bilateralen Verträge (Freizügigkeitsabkommen) weitgehend Gleichbehandlung mit Inländern. Es gibt keine generellen Erwerbsbeschränkungen mehr.
Ausnahmen bestehen jedoch bei: - Land- und Forstwirtschaftsflächen (in vielen Kantonen und Ländern geschützt) - Grenznahen Zonen (z. B. in Österreich, Italien, Dänemark) - Nicht-EU-Ländern (z. B. Türkei, Vereinigte Arabische Emirate, Thailand) – hier gelten oft spezielle Regeln oder Verbote für Ausländer
Steuern und Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Die Schweiz hat mit über 50 Staaten DBA abgeschlossen. Diese regeln, wo Steuern anfallen:
| Steuerart | Typische Regelung im DBA |
|---|---|
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | Belegenheitsstaat (Quellenstaat) hat Besteuerungsrecht; Ansässigkeitsstaat (Schweiz) muss Freistellung oder Anrechnung gewähren |
| Vermögenssteuer | Meist nur im Ansässigkeitsstaat (Schweiz) – das Objekt erhöht das steuerbare Vermögen in der Schweiz |
| Erbschafts- / Schenkungssteuer | Oft Aufteilung: Belegenheitsstaat für Immobilien, Ansässigkeitsstaat für bewegliches Vermögen |
| Grunderwerbsteuer / Kaufnebenkosten | Immer im Belegenheitsstaat fällig – nicht durch DBA abgedeckt |
Praxis-Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Steuerberater mit DBA-Erfahrung ein Szenario rechnen. Die Differenz zwischen «nur Schweizer Steuer» und «Schweizer + ausländischer Steuer» kann massiv sein.
Finanzierung und Kosten
Hypothek in der Schweiz vs. im Zielland
| Variante | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Schweizer Hypothek auf Schweizer Liegenschaft (Lombardkredit / Zweithypothek) | Tiefere Zinsen (CHF), bekannte Bank, keine Währungsrisiken bei CHF-Hypothek | Belehnungsgrenze (max. 80 % des Schweizer Objekts), Fremdwährungsrisiko bei EUR-Investment |
| Lokale Hypothek im Zielland | Natürlicher Währungsmatch (EUR-Kredit für EUR-Objekt), oft höhere Belehnung (bis 70–80 %) | Höhere Zinsen, Bonitätsprüfung nach lokalen Regeln, Sprachbarriere, zusätzliche Notar-/Grundbuchkosten |
| Kombination | Optimale Hebelwirkung, Risikostreuung | Komplexere Administration |
Empfehlung: Für Beträge bis ca. 50 % des Kaufpreises ist eine Schweizer Lombardhypothek oft am einfachsten. Darüber hinaus lohnt sich der Vergleich mit lokalen Banken – insbesondere in Deutschland und Österreich, wo Schweizer Kunden gut bedient werden.
Kaufnebenkosten (Beispiele, Stand 2026)
| Land | Grunderwerbsteuer | Notar + Grundbuch | Makler (falls zutreffend) | Total ca. |
|---|---|---|---|---|
| Deutschland | 3,5–6,5 % (kantonal) | 1,5–2 % | 3–7 % (Käufer/Teilung) | 7–12 % |
| Österreich | 3,5 % | 1,2 % (1,1 % Grundbuch + 0,1 % Notar) | 3 % | 7,7 % |
| Spanien | 6–10 % (regional) | 1–2 % | 3–5 % | 10–17 % |
| Italien | 2–9 % (je nach Objekt) | 1,5–2,5 % | 3 % | 6,5–14,5 % |
| Ungarn | 4 % | 1–1,5 % | 3–5 % | 8–10,5 % |
| Portugal | 0–6,5 % (IMT + Stempel) | 1–2 % | 3–5 % | 4–13,5 % |
Achtung: In Spanien und Portugal fallen für Zweitwohnsitze oft höhere Steuersätze an als für Erstwohnsitze. Klären Sie Ihren Status vorab.
Top-Zielregionen für Schweizer Käufer
Die Wahl der Region hängt massgeblich vom Primärzweck ab: Rendite, Feriennutzung oder Altersruhesitz.
Deutschland – Der Klassiker
Bayern (Allgäu, Chiemsee, München-Umland) & Baden-Württemberg (Bodensee, Schwarzwald) - Vorteile: Keine Sprachbarriere, Rechtssicherheit, kurze Anreise, stabiles Mietrecht - Nachteile: Hohe Preise (München > 10'000 €/m²), niedrige Renditen (2–3 %) - Für wen: Sicherheitsorientierte Käufer, Pendler, Familien mit Ferienhauswunsch
Österreich – Alpennahe Alternative
Tirol, Salzburg, Kärnten, Steiermark - Vorteile: Ähnliche Kultur/Sprache, starke Tourismusnachfrage (Vermietung), moderate Preise - Besonderheit: In Tirol & Salzburg Ausländerrestriktionen bei Zweitwohnsitzen (Widmung prüfen!) - Für wen: Skifahrer, Bergfreunde, touristische Vermietung
Italien – Dolce Vita mit Substanz
Südtirol (Bozen, Meran), Toskana, Ligurien, Gardasee - Vorteile: Hohe Lebensqualität, touristische Top-Lagen, Wertsteigerungspotenzial - Risiken: Komplexes Baurecht, lange Gerichtsverfahren, Erdbebenzonen - Tipp: In Südtirol gilt italienisches Recht, aber deutsche Amtssprache – ideal für Schweizer
Spanien – Sonne, Meer, Rendite
Costa Brava, Costa Blanca, Balearen (Mallorca, Ibiza), Andalusien - Vorteile: Hohe touristische Nachfrage, gute Fluganbindung, etablierte Schweizer Community - Steuerfalle: «Impuesto sobre el Patrimonio» (Vermögenssteuer) für Nicht-Residenten ab 700'000 €, Solidaritätszuschlag - Für wen: Ferienhaus + Vermietung, Ruhestandsplanung
Portugal – Der Aufsteiger
Algarve, Lissabon-Umland, Porto, Silver Coast - Vorteile: Noch moderate Preise, NHR-Regime (für Neuansässige 10 Jahre Steuervergünstigungen), hohe Lebensqualität - Risiken: NHR für Neuanträge seit 2024 stark eingeschränkt, bürokratische Hürden - Für wen: Ruheständler, Digital Nomads, Langzeitinvestoren
Ungarn – Das Rendite-Juwel
Budapest (Innenstadt, Bezirk V–VII), Balaton (Südufer, Keszthely, Balatonfüred) - Vorteile: Quadratmeterpreise 1'500–3'000 € (Budapest Zentrum), Bruttomietrenditen 5–7 %, EU-Mitglied, DBA mit Schweiz - Recht: Schweizer = EU-Bürger = keine Erwerbsbeschränkungen für Wohnimmobilien - Risiken: Währung (HUF), politische Unsicherheit, Sprachbarriere bei Behörden - Für wen: Renditeorientierte Investoren, Budget 100'000–300'000 CHF
Schritt-für-Schritt-Checkliste: So kaufen Sie sicher
1. Zieldefinition & Budget (Monat 1)
- [ ] Primärzweck festlegen: Rendite / Ferien / Altersruhesitz
- [ ] Budget in CHF definieren + 10–15 % Puffer für Nebenkosten
- [ ] Währungsrisiko (CHF/EUR/HUF) bewerten – Absicherung prüfen
2. Markt-Recherche & Liegenschaftsauswahl (Monat 1–3)
- [ ] 2–3 Zielregionen tiefgehend analysieren (Preistrends, Leerstand, Mietpreise)
- [ ] Lokale Makler/Plattformen screenen (Immoscout24 AT, Idealista ES, Ingatlan.com HU)
- [ ] 5–10 Objekte besichtigen (vor Ort oder via Video-Call mit Vertrauensperson)
3. Due Diligence & Vorprüfung (Monat 2–3)
- [ ] Grundbuchauszug anfordern (Lasten, Hypotheken, Dienstbarkeiten)
- [ ] Baurechtliche Prüfung: Baugenehmigung, Nutzungsänderung, illegale Anbauten
- [ ] Steuerliche Vorabklärung mit CH-Steuerberater (DBA-Anwendung, Quellensteuer)
- [ ] Finanzierungszusage einholen (CH-Bank und/oder lokale Bank)
4. Kaufverhandlung & Vorvertrag (Monat 3–4)
- [ ] Preis verhandeln (in Märkten mit Überangebot oft 5–10 % Spielraum)
- [ ] Vorvertrag (Reservierungsvertrag / Compromesso / Kaufanbot) prüfen lassen
- [ ] Anzahlung (meist 10 %) auf Notar-Anderkonto – niemals direkt an Verkäufer!
5. Hauptvertrag & Beurkundung (Monat 4–5)
- [ ] Notartermin vereinbaren (oft 4–6 Wochen Vorlauf)
- [ ] Vollmacht für Notar erteilen (falls Sie nicht persönlich erscheinen können)
- [ ] Kaufvertrag zweisprachig (Landessprache + Deutsch) prüfen lassen
- [ ] Restzahlung + Nebenkosten überweisen (Notar-Anderkonto)
6. Eigentumsübertragung & After-Sales (Monat 5–6)
- [ ] Grundbucheintragbucheintrag kontrollieren (Eigentümer, Lastenfreiheit)
- [ ] Versicherungen abschliessen (Gebäude, Haftpflicht, Mietausfall)
- [ ] Steuererklärung in der Schweiz anpassen (Auslandsimmobilie deklarieren)
- [ ] Lokale Steuerpflicht anmelden (z. B. spanische NIE, ungarische Adószám)
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich als Schweizer in jedem Land eine Immobilie kaufen?
In der EU/EWR: Ja, weitgehend ohne Beschränkungen. In Nicht-EU-Ländern (Türkei, VAE, Thailand, USA) gelten oft spezielle Regeln – von vollständiger Gleichstellung bis hin zu Verboten für Ausländer. Prüfen Sie immer die aktuelle Gesetzeslage des Ziellandes.
Wie funktioniert die Hypothek in der Schweiz für ein Auslandsobjekt?
Schweizer Banken akzeptieren Auslandsimmobilien nur bedingt als Sicherheit. Üblich ist ein Lombardkredit gegen Verpfändung Ihres Schweizer Portfolios oder Ihrer Schweizer Liegenschaft. Für eine lokale Hypothek im Zielland benötigen Sie oft einen lokalen Steuerausweis und Einkommensnachweise nach lokalem Standard.
Welche Steuern fallen an?
Drei Ebenen: (1) Grunderwerbsteuer beim Kauf (im Zielland), (2) jährliche Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (Quellenstaat + Anrechnung in CH), (3) Schweizer Vermögenssteuer (Objektwert wird zum steuerbaren Vermögen addiert). Erbschaftssteuer regelt das DBA – oft teilt sich das Recht: Belegenheitsstaat für die Immobilie, Ansässigkeitsstaat für den Rest.
Was ist beim Umzug ins Ausland zu beachten?
Bei Wegzug aus der Schweiz endet die unbeschränkte Steuerpflicht. Die Auslandsimmobilie wird dann nur noch im Belegenheitsstaat besteuert. Aber: Wegzugssteuer auf stillen Reserven (Art. 12 DBG) kann ausgelöst werden. Planen Sie den Wegzug vor dem Immobilienkauf steuerlich sauber.
Brauche ich eine lokale Gesellschaft (GmbH, SL, Kft.)?
Für private Käufer meist nein. Eine Gesellschaft lohnt sich erst bei grösseren Portfolios (> 3–5 Objekte), gewerblicher Vermietung oder Haftungsbeschränkung. Der administrative Aufwand (Buchhaltung, Steuererklärung, Sitz) ist nicht zu unterschätzen.
Fazit – So starten Sie Ihren Auslands-Immobilienkauf
Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist für Schweizer machbar, chancenreich – aber kein Selbstläufer. Der Schlüssel liegt in der Vorbereitung:
- Definieren Sie Ihren Primärzweck (Rendite vs. Nutzung) – er bestimmt die Region.
- Rechnen Sie das Steuerszenario vorab durch – das DBA ist Ihr Freund, aber nur wenn Sie es kennen.
- Arbeiten Sie mit Profis vor Ort (Notar, Steuerberater, Makler) – sparen Sie nicht am falschen Ende.
- Sichern Sie die Finanzierung früh – Währungsrisiken managen, nicht ignorieren.
- Nutzen Sie die Checkliste oben als roten Faden – haken Sie jeden Schritt ab.
Die Märkte in Deutschland, Österreich, Ungarn und Portugal bieten aktuell das beste Verhältnis aus Rechtssicherheit, Erreichbarkeit und Preis-Leistung für Schweizer Käufer. Wer jetzt einsteigt, profitiert von noch moderaten Preisen (ausserhalb der Hotspots) und einer stabilen Nachfrage – sowohl zur Miete als auch beim Wiederverkauf.
Nächste Schritte auf BixBuz: - Allgemeiner Immobilien-Kaufleitfaden – die Basics für jeden Kauf - Finanzierungs-Guide für Immobilien – Hypotheken, Eigenmittel, Amortisation - Steuern bei Auslandsimmobilien – Detail-Artikel zu DBA & Deklaration
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