Haus in Rumänien kaufen – Vollständiger Leitfaden 2026

1. Einleitung – Warum Rumänien?

Immer mehr Briten entdecken Rumänien als attraktiven Immobilienmarkt — ähnlich wie in Ungarn und der Slowakei, zwei weiteren osteuropäischen Märkten, die bei UK-Käufern beliebt sind. Während die Preise in Grossbritannien weiter steigen, bietet Rumänien ein bemerkenswertes Preis-Leistungs-Verhältnis – besonders für Käufer, die ein Ferienhaus, eine Investitionsimmobilie oder einen Altersruhesitz suchen. Mit dem Beitritt zum Schengen-Raum (2024), verbesserten Flugverbindungen und einem wachsenden digitalen Nomadentum verzeichnet das Land eine steigende Nachfrage aus dem Ausland.

Der rumänische Immobilienmarkt 2026 zeigt sich stabil: Die Durchschnittspreise sind im Jahresvergleich um ca. 5–8 % gestiegen, bleiben aber im EU-Vergleich niedrig. Wer heute ein Haus in Rumänien kaufen möchte, profitiert von günstigen Wechselkursen, niedrigen Kaufnebenkosten und einem klaren, transparenten Kaufprozess.

Dieser Leitfaden begleitet Sie durch jeden Schritt – von der Regionswahl über rechtliche Anforderungen bis zur Schlüsselübergabe.

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2. Aktuelle Preisentwicklung nach Regionen

Die Immobilienpreise in Rumänien variieren stark zwischen den Regionen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die aktuellen Durchschnittspreise pro Quadratmeter (Stand Sommer 2026):

Region	Stadt/Land	Ø Preis/m² (EUR)	Ø Hauspreis (EUR)	Trend
Siebenbürgen (Transsilvanien)	Klausenburg (Cluj-Napoca)	2.200–2.800	180.000–400.000	steigend
	Hermannstadt (Sibiu)	1.600–2.100	120.000–280.000	stabil
	Kronstadt (Brașov)	1.800–2.400	140.000–320.000	steigend
	Ländliche Gebiete	400–800	40.000–90.000	stabil
Bukarest & Umgebung	Bukarest (zentral)	2.300–3.200	200.000–550.000	leicht steigend
	Bukarest (Randbezirke)	1.400–2.000	100.000–200.000	stabil
Dobrudscha	Constanța (Küste)	1.700–2.400	130.000–300.000	saisonal
	Ländliche Küstengebiete	600–1.200	50.000–150.000	steigend
Moldau	Iași	1.200–1.700	80.000–180.000	stabil
Banat	Timișoara	1.500–2.000	110.000–250.000	steigend

Wichtiger Hinweis: In beliebten ländlichen Gegenden (z. B. um Hermannstadt, Kronstadt oder in der Maramureș) sind sanierte Häuser ab 50.000 EUR erhältlich. Ein renovierungsbedürftiges Haus finden Sie oft schon ab 15.000–25.000 EUR.

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3. Top-Regionen für Investitionen

Siebenbürgen (Transsilvanien) – Die beliebteste Region

Preisspanne: 40.000–400.000 EUR ROI-Potenzial: 6–9 % jährlich (Mietrendite in Städten)

Vorteile: - Historische Städte erleben einen Tourismusboom - Gut erhaltene mittelalterliche Altstädte - Internationale Schule von Klausenburg für Expat-Familien - Nähe zu Flughäfen (Cluj, Sibiu, Brașov)

Nachteile: - Preise in Städten steigen rasant - Ländliche Regionen haben teilweise schlechte Infrastruktur

Empfehlung für: Käufer, die eine Mischung aus Kultur, Natur und Rendite suchen.

Bukarest und Umgebung – Die Hauptstadtregion

Preisspanne: 100.000–550.000 EUR ROI-Potenzial: 5–7 % jährlich

Vorteile: - Beste Infrastruktur und Anbindung - Grösster Arbeitsmarkt des Landes - Höchste Mietnachfrage - Internationale Flughafenanbindung

Nachteile: - Höhere Kaufpreise als im Landesdurchschnitt - Starker Verkehr und Luftverschmutzung

Empfehlung für: Investoren, die auf Mieteinnahmen setzen.

Dobrudscha / Schwarzmeerküste – Ferienimmobilien

Preisspanne: 50.000–300.000 EUR ROI-Potenzial: 4–8 % (saisonabhängig)

Vorteile: - Ferienhauspotenzial mit Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung - Mildes Klima (wärmste Region Rumäniens) - Erschwingliche Preise abseits der Hauptsaisonorte

Nachteile: - Starke Saisonalität (Mai–September Hochsaison) - Geringere Mietnachfrage im Winter

Empfehlung für: Käufer, die eine Ferienimmobilie mit Vermietungspotenzial suchen.

Maramureș – Authentisches ländliches Leben

Preisspanne: 25.000–80.000 EUR ROI-Potenzial: 3–5 %

Vorteile: - Sehr günstige Immobilienpreise - Traditionelle Holzkirchen (UNESCO-Weltkulturerbe) - Authentisches rumänisches Dorfleben

Nachteile: - Weit entfernt von Flughäfen und grossen Städten - Begrenzter Arbeitsmarkt

Empfehlung für: Ruhesuchende und kulturell Interessierte.

Weitere Informationen: Vergleichen Sie die rumänischen Immobilienpreise auch mit Ungarn und Slowenien, die ebenfalls bei britischen Käufern beliebt sind.

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4. Rechtliche Anforderungen für Ausländer

Darf ich als Brite in Rumänien ein Haus kaufen?

Ja. Britische Staatsbürger dürfen in Rumänien Grundbesitz erwerben. Seit dem Brexit gelten folgende Regelungen:

• Wohnimmobilien: Keine Einschränkung für Privatpersonen, die eine Immobilie zu Wohnzwecken erwerben möchten.
• Grundstücke: Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen ist für EU-Ausländer erst nach 5 Jahren Aufenthalt in Rumänien uneingeschränkt möglich. Für Nicht-EU-Bürger (inkl. Briten) gelten zusätzliche Beschränkungen.
• Mehrfamilienhäuser / Mehrparteienobjekte: Keine Einschränkung.

Benötige ich eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Für den Immobilienkauf ist keine Aufenthaltserlaubnis erforderlich. Allerdings benötigen Sie eine rumänische Steuernummer (CNP – Cod Numeric Personal), die Sie beim zuständigen Finanzamt beantragen.

Wichtige Dokumente beim Kauf:

• Gültiger Reisepass
• Rumänische Steuernummer (CNP)
• Kaufvertrag (in rumänischer Sprache, notariell beglaubigt)
• Übersetzung aller Dokumente durch einen vereidigten Übersetzer

Wichtig: Der notariell beglaubigte Kaufvertrag muss in rumänischer Sprache abgefasst sein. Eine englische Übersetzung ist nur als Beilage gültig.

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5. Finanzierungsmöglichkeiten

a) Barkauf (empfohlen für Ausländer)

Der einfachste Weg für britische Käufer. Sie benötigen:

• Nachweis der Mittelherkunft (z. B. Kontoauszüge)
• GBP-EUR-Transfer über günstige Wechseldienstleister (z. B. Wise, Revolut)
• Ein rumänisches Bankkonto (zwingend für die Zahlungsabwicklung)

Tipp: Nutzen Sie Devisentermingeschäfte (Forward Contracts), um Wechselkursschwankungen abzusichern. Vergleichen Sie auch unsere Finanzierungsoptionen für Auslandsimmobilien.

b) Deutsche/österreichische Banken

Einige deutsche und österreichische Banken finanzieren Immobilien in Rumänien, wenn Sie: - über ein regelmässiges Einkommen in Deutschland/Österreich verfügen - die Immobilie als Ferienhaus nutzen (nicht als Hauptwohnsitz) - eine Anzahlung von mindestens 40–50 % leisten

c) Rumänische Hypothekendarlehen

Briten können in Rumänien ein Hypothekendarlehen aufnehmen, benötigen aber:

• Nachweis eines regelmässigen Einkommens
• Aufenthaltsnachweis (teilweise)
• Anzahlung von mindestens 25–35 %
• Gute Bonität (Schufa/Equifax-Äquivalent)

Aktuelle Zinssätze (2026): 6,5–8,5 % effektiver Jahreszins für Fremdwährungskredite (EUR), 8,5–11 % für RON-Kredite.

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6. Schritt-für-Schritt-Kaufprozess

Schritt 1: Vorbereitung (2–4 Wochen)

• Region und Immobilientyp festlegen
• Budget inkl. Nebenkosten kalkulieren (ca. 8–12 % zusätzlich)
• Rumänische Steuernummer (CNP) beantragen
• Rumänisches Bankkonto eröffnen
• Wechselkursstrategie festlegen

Schritt 2: Objektsuche (4–12 Wochen)

• Immobilienportale nutzen (olx.ro, imobiliare.ro, bixbuz.de)
• Vor-Ort-Besichtigung (empfohlen: 2–3 Reisen einplanen)
• Makler beauftragen (Provision: 2–4 % des Kaufpreises)
• Zustand der Immobilie prüfen (Bausachverständiger empfohlen)

Schritt 3: Verhandlung & Vorvertrag (1–2 Wochen)

• Vorvertrag (Promisiune de Vânzare-Cumpărare) aufsetzen
• Anzahlung vereinbaren (typisch: 10–30 %)
• Eigentumsnachweis (Extras de Carte Funciară) vom Verkäufer anfordern
• Grundbuchauszug prüfen lassen (auf Lasten, Hypotheken, Wegerechte)

Schritt 4: Notarielle Beurkundung (1 Woche)

• Notartermin vereinbaren (Notargebühren: ca. 1–3 % des Kaufpreises)
• Kaufvertrag auf Rumänisch unterzeichnen
• Beglaubigung und Übersetzung (wenn benötigt)
• Restkaufpreis über Notar-Anderkonto abwickeln

Schritt 5: Grundbuchumschreibung (2–4 Wochen)

• Eintragung beim örtlichen Grundbuchamt (Oficiul de Cadastru)
• Eigentumsurkunde (Carte Funciară) auf Ihren Namen
• Dauer: durchschnittlich 2–4 Wochen nach Notartermin

Gesamtdauer: 10–20 Wochen (bei guter Vorbereitung)

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7. Versteckte Kosten & Gebühren

Kostenart	Betrag (ca.)	Fälligkeit
Notargebühren	1–3 % des Kaufpreises	Beim Notartermin
Maklerprovision	2–4 % des Kaufpreises	Bei Vertragsunterzeichnung
Grundbucheintragung	0,5–1 % des Kaufpreises	Nach Notartermin
Steuerberater/Anwalt	500–2.000 EUR	Nach Bedarf
Übersetzungskosten	100–300 EUR	Vor Notartermin
Bausachverständiger	200–500 EUR	Vor Kauf
Kaufpreis (Eigenheim)	variabel	Beim Notartermin
Nebenkosten gesamt	8–12 % des Kaufpreises

Steuern beim Immobilienkauf in Rumänien

• Grunderwerbsteuer: 1–3 % (gestaffelt nach Wert: 1 % bis 60.000 RON, 2 % bis 120.000 RON, 3 % darüber)
• Mehrwertsteuer (MWSt): 19 % auf Neubauten (vom Bauträger), entfällt bei Gebrauchtimmobilien
• Jährliche Grundsteuer: 100–500 EUR (abhängig von Lage und Grösse)
• Kapitalertragsteuer bei Vermietung: 10 % auf Mieteinnahmen

Tipp: Informieren Sie sich auch über die steuerlichen Aspekte bei Vermietung im Ausland.

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8. Verfügbare Immobilientypen

Neubauten (Ansambluri Rezidențiale)

• Moderner Standard, energieeffizient
• Preise: ab 1.500 EUR/m² in Städten
• Garantie (10 Jahre auf Bausubstanz)
• Fertigstellung oft 12–24 Monate nach Kauf

Bestandsimmobilien (Verkauf bestehender Häuser)

• Grössere Grundstücke, oft zentraler gelegen
• Preise: 400–1.500 EUR/m² (je nach Zustand)
• Häufig renovierungsbedürftig (vor 1990 erbaut)
• Verhandelbarer Preis

Eigentumswohnungen (Apartamente)

• Ideal für Investoren (Mietrendite 6–9 %)
• Preise: 800–2.500 EUR/m²
• Niedrigere Kaufnebenkosten (prozentual)
• Innenstadtlage möglich

Villen & Landsitze

• 200–500 m² Wohnfläche auf 1.000–10.000 m² Grund
• Preise: 150.000–600.000 EUR (abhängig von Lage und Ausstattung)
• Oft mit Pool, Garten und Nebengebäuden
• Ideal für Luxusferienvermietung

Grundstücke

• Baugrundstücke: ab 50 EUR/m² (ländlich) bis 400 EUR/m² (städtisch)
• Landwirtschaftliche Flächen: ab 2.000 EUR/ha
• Beschränkungen für Nicht-EU-Bürger beachten

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9. Investitions-ROI-Analyse

Preissteigerung (historisch 2021–2026)

Region	Ø Preissteigerung p.a.	Prognose 2026–2028
Bukarest	7 %	5–7 %
Siebenbürgen (Städte)	9 %	6–8 %
Küstenregion	5 %	4–6 %
Ländliche Regionen	4 %	3–5 %

Mietrenditen

Immobilientyp	Bruttomietrendite	Nettomietrendite (nach Kosten)
Stadtwohnung (Bukarest)	6–8 %	4–6 %
Stadtwohnung (Klausenburg)	5–7 %	3,5–5,5 %
Ferienhaus (Küste/Siebenbürgen)	6–10 %	4–7 %
Langzeitmiete (Einfamilienhaus)	4–6 %	3–5 %

Steuervorteile für UK-Käufer

• Doppelbesteuerungsabkommen: Rumänien und UK haben ein Abkommen, das Doppelbesteuerung von Mieteinnahmen verhindert
• Kapitalertragsteuer UK: Mieteinnahmen in Rumänien werden in UK versteuert, die in Rumänien gezahlte Steuer wird angerechnet
• Gewinn bei Verkauf: 10 % rumänische Kapitalertragsteuer auf den Verkaufsgewinn (bei Verkauf vor 3 Jahren)

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10. Checkliste für Erstkäufer

Nutzen Sie diese Checkliste, um nichts zu vergessen:

Vor der Suche (✓) - [ ] Finanzierungsart festlegen (Barzahlung / Kredit) - [ ] Budget inkl. Nebenkosten (8–12 %) kalkuliert - [ ] Rumänische Steuernummer (CNP) beantragt - [ ] Rumänisches Bankkonto eröffnet - [ ] Reisepass ist noch mindestens 6 Monate gültig

Bei der Besichtigung (✓) - [ ] Mehrere Objekte verglichen (mind. 5–10) - [ ] Bausachverständigen mitgenommen oder Gutachten eingeholt - [ ] Nachbarort besucht (Infrastruktur geprüft) - [ ] Internetabdeckung getestet (wichtig für Homeoffice) - [ ] Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln geprüft

Vor Vertragsunterzeichnung (✓) - [ ] Grundbuchauszug (Carte Funciară) geprüft - [ ] Anwalt mit Immobilienrecht beauftragt - [ ] Maklervertrag schriftlich (inkl. Provisionshöhe) - [ ] Vorvertrag von Anwalt geprüft - [ ] Finanzierung gesichert (Bestätigung der Bank)

Nach dem Kauf (✓) - [ ] Grundbucheintragung überprüft (Eigentümerwechsel bestätigt) - [ ] Strom-, Gas-, Wasserzähler auf Ihren Namen umgemeldet - [ ] Hausratversicherung abgeschlossen - [ ] Müllgebühren angemeldet - [ ] Nachsendeauftrag für Post eingerichtet (falls Hauptwohnsitz)

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11. Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Keine professionelle Rechtsberatung Viele Käufer verzichten auf einen Anwalt, um Kosten zu sparen. In Rumänien ist ein erfahrener Immobilienanwalt jedoch unverzichtbar – besonders was die Prüfung des Grundbuchauszugs und die korrekte Vertragsgestaltung betrifft.

Fehler 2: Den Zustand des Hauses unterschätzen Altbauten in Rumänien sehen oft täuschend gut aus. Feuchtigkeit, undichte Dächer und veraltete Elektrik sind häufige Mängel. Ein Bausachverständiger kostet 200–500 EUR – und kann Tausende sparen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Immobilienbesichtigung im Ausland.

Fehler 3: Den falschen Makler wählen In Rumänien gibt es keine gesetzlich geregelte Maklerlizenz. Prüfen Sie Referenzen, Online-Bewertungen und arbeiten Sie idealerweise mit einem Makler, der Erfahrung mit ausländischen Käufern hat.

Fehler 4: Wechselkursrisiko ignorieren Der EUR-RON-Wechselkurs schwankt. Wenn Sie in GBP zahlen, sichern Sie sich mit einem Forward Contract oder zahlen Sie in EUR vom rumänischen Konto.

Fehler 5: Keine Due Diligence auf dem Grundstück Alte Wegerechte, nicht eingetragene Hypotheken oder Erbengemeinschaften können den Kauf verzögern oder verhindern. Ein Grundbuchauszug und eine anwaltliche Prüfung sind Pflicht.

Fehler 6: Übersetzung vernachlässigen Der Kaufvertrag muss rumänisch sein – und Sie müssen verstehen, was Sie unterschreiben. Lassen Sie alle Dokumente von einem vereidigten Übersetzer ins Englische übertragen.

Fehler 7: Nebenkosten nicht einkalkulieren Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis. Tatsächlich kommen 8–12 % Nebenkosten dazu – bei einem 100.000-EUR-Haus also 8.000–12.000 EUR zusätzlich.

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12. FAQ – Häufig gestellte Fragen

1. Kann ich als Brite ein Haus in Rumänien kaufen, ohne dort zu leben? Ja. Britische Staatsbürger können in Rumänien eine Immobilie erwerben, ohne dort wohnhaft zu sein. Sie benötigen lediglich eine rumänische Steuernummer (CNP) und ein Bankkonto.

2. Wie lange dauert der Kaufprozess in Rumänien? Vom ersten Suchtermin bis zur Grundbucheintragung rechnen Sie mit 10–20 Wochen. Die reine Kaufabwicklung (Vorvertrag → Notar → Grundbuch) dauert etwa 4–6 Wochen. Eine detaillierte Aufstellung der Kaufnebenkosten im Ausland finden Sie in unserem separaten Ratgeber.

3. Welche Sprache muss der Kaufvertrag haben? Der notariell beglaubigte Kaufvertrag muss zwingend auf Rumänisch verfasst sein. Eine englische Übersetzung ist als Beilage erlaubt, aber nicht rechtsverbindlich. Ein vereidigter Übersetzer sollte beide Versionen bestätigen.

4. Fallen beim Verkauf der Immobilie Steuern an? Ja. Wenn Sie die Immobilie innerhalb von 3 Jahren nach Kauf verkaufen, zahlen Sie 10 % Kapitalertragsteuer auf den Gewinn (rumänische Steuer). Nach 3 Jahren entfällt die rumänische Steuer, die UK-Steuer bleibt je nach Wohnsitzlage bestehen.

5. Kann ich eine Immobilie in Rumänien finanzieren? Ja, aber es ist für Ausländer schwieriger als für Einheimische. Die meisten britischen Käufer zahlen bar. Alternativ bieten einige deutsche Banken Finanzierungen für Ferienimmobilien an (40–50 % Anzahlung erforderlich).

6. Sind Immobilien in Rumänien sicher vor Grundstücksbetrug? Der rumänische Grundbuch (Carte Funciară) ist digital und zuverlässig. Dennoch sollten Sie vor dem Kauf immer einen aktuellen Grundbuchauszug von einem Anwalt prüfen lassen – alte Hypotheken oder nicht eingetragene Erbansprüche sind die häufigsten Fallstricke.

7. Welche Region ist für britische Käufer am besten geeignet? Siebenbürgen (Transsilvanien) ist die beliebteste Region für britische Käufer – wegen der historischen Städte, der deutschsprachigen Minderheit und der Nähe zu Flughäfen. Für Ferienimmobilien ist die Schwarzmeerküste attraktiv.

8. Brauche ich einen Anwalt für den Immobilienkauf in Rumänien? Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Ein Anwalt prüft den Grundbuchauszug, den Vorvertrag und den Kaufvertrag. Die Kosten liegen bei 500–2.000 EUR, je nach Aufwand. Dieses Geld ist gut investiert – es schützt vor bösen Überraschungen.

9. Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf? Rechnen Sie mit 8–12 % des Kaufpreises für Notar, Grundbucheintragung, Makler, Übersetzung und Anwalt. Bei einem Haus für 100.000 EUR sind das etwa 8.000–12.000 EUR zusätzlich.

10. Kann ich die Immobilie von Grossbritannien aus verwalten? Ja, viele britische Eigentümer nutzen lokale Hausverwalter (Property Manager), die sich um Mieter, Instandhaltung und Nebenkosten kümmern. Die Kosten liegen bei 8–12 % der Mieteinnahmen.

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Fazit – Ihr Traumhaus in Rumänien wartet

Rumänien bietet britischen Käufern eine seltene Kombination: erschwingliche Immobilienpreise, ein stabiles rechtliches Umfeld und hohes Wertsteigerungspotenzial. Ob Sie ein Ferienhaus in Siebenbürgen, eine Kapitalanlage in Bukarest oder eine Auszeit an der Schwarzmeerküste suchen – der rumänische Markt hält für jeden etwas bereit. (Lesen Sie auch unseren Leitfaden für Immobilienkauf in Osteuropa.)

Der Schlüssel zum Erfolg ist eine gründliche Vorbereitung: Wählen Sie die richtige Region, planen Sie alle Kosten ein und holen Sie sich professionelle Unterstützung von Anwalt und Bausachverständigem. Dann steht Ihrem Haus in Rumänien nichts mehr im Wege.

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