Immobilien in Frankreich kaufen – Ratgeber für Schweizer Käufer 2026

# Immobilien in Frankreich kaufen – Ratgeber für Schweizer Käufer 2026 Der Traum vom eigenen Haus im sonnigen Süden, einem charmanten Chalet in den französischen Alpen oder einer praktischen Wohnung in Grenznähe zu Genf oder Basel ist bei Schweizerinnen und Schweizern ungebrochen. Frankreich lockt mit landschaftlicher Vielfalt, kulinarischen Höhepunkten und im Vergleich zur Schweiz oft deutlich moderateren Immobilienpreisen. Doch wer als Schweizer Bürger eine **Immobilie in Frankreich kaufen** möchte, stösst auf ein rechtliches, steuerliches und administratives System, das sich grundlegend von dem der Schweiz unterscheidet. Dieser umfassende Ratgeber beleuchtet alle wichtigen Aspekte des Immobilienkaufs in Frankreich aus Schweizer Perspektive für das Jahr 2026. Erfahren Sie alles über den Ablauf des Kaufprozesses, die anfallenden Notarkosten und Steuern, Finanzierungsoptionen über Schweizer und französische Banken sowie die Besonderheiten der beliebtesten Regionen. --- ## 1. Rechtliche Grundlagen für Schweizer Käufer in Frankreich Eine der ersten Fragen, die sich viele Schweizer stellen: Ist der Kauf einer Immobilie in Frankreich für Nicht-EU-Bürger überhaupt problemlos möglich? Die Antwort ist ein klares Ja. Obwohl die Schweiz kein Mitglied der Europäischen Union (EU) ist, geniesst sie durch die bilateralen Verträge und das Freizügigkeitsabkommen im Bereich des Immobilienerwerbs nahezu die gleichen Rechte wie EU-Bürger. Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen oder Kontingente für Schweizer Staatsangehörige, die in Frankreich Wohneigentum erwerben möchten. Dies steht im starken Kontrast zur Situation in der Schweiz, wo der Erwerb von Immobilien durch Ausländer durch die sogenannte Lex Koller streng reglementiert ist. In Frankreich gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit, und Sie können sowohl als Privatperson als auch über eine Gesellschaft uneingeschränkt Eigentum erwerben. ### Eigentumsformen: Privatbesitz vs. SCI (Société Civile Immobilière) Beim Kauf einer französischen Immobilie stehen Schweizer Käufer oft vor der Entscheidung, ob sie das Objekt direkt als Privatperson oder über eine spezielle französische Immobiliengesellschaft, die **SCI (Société Civile Immobilière)**, erwerben sollen. - **Direkter Privatbesitz (Indivision):** Dies ist der einfachste und am häufigsten gewählte Weg. Mehrere Käufer (z.B. Ehepartner) erwerben die Immobilie gemeinsam im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft (Indivision). Jeder hält einen vertraglich festgelegten prozentualen Anteil. Der Nachteil: Bei Unstimmigkeiten oder im Erbfall kann die Verwaltung und Veräusserung kompliziert werden. - **Gründung einer SCI:** Eine SCI ist eine reine Vermögensverwaltungsgesellschaft für Immobilien. Die Immobilie gehört der Gesellschaft, und die Käufer halten Anteile (Parts) an dieser Gesellschaft. Dies bietet erhebliche Vorteile bei der Nachlassplanung und der Vermeidung des strengen französischen Erbrechts. Zudem erleichtert es die gemeinsame Verwaltung unter mehreren Familienmitgliedern oder Partnern. Die Gründung und jährliche Verwaltung einer SCI ist jedoch mit zusätzlichen Kosten und administrativem Aufwand verbunden. --- ## 2. Der französische Kaufprozess Schritt für Schritt Der Erwerbsprozess einer Immobilie in Frankreich ist streng formalisiert und läuft in der Regel über mehrere Monate ab. Er unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Schweizer System, insbesondere was die Bindungswirkung von Vorverträgen betrifft. ### Schritt 1: Das Kaufangebot (Offre d'achat) Haben Sie Ihr Traumobjekt gefunden, geben Sie ein schriftliches Kaufangebot ab. Sobald der Verkäufer dieses Angebot annimmt, ist die Reservierung vorläufig gesichert. Wichtig: Ein reines Kaufangebot ist für den Käufer rechtlich noch nicht absolut bindend, solange kein Vorvertrag unterzeichnet wurde, sollte aber dennoch mit Bedacht formuliert werden. ### Schritt 2: Der Vorvertrag (Compromis oder Promesse de Vente) Der Vorvertrag ist das Herzstück des französischen Kaufprozesses. Meist wird ein **Compromis de Vente** unterzeichnet, bei dem sich beide Parteien unwiderruflich zum Kauf bzw. Verkauf verpflichten. - **Rücktrittsrecht:** Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags steht dem Schweizer Käufer ein gesetzliches, zehntägiges Rücktrittsrecht (*Délai de rétractation*) zu. Innerhalb dieser Frist können Sie ohne Angabe von Gründen und ohne finanzielle Einbussen vom Kauf zurücktreten. - **Anzahlung:** Bei Unterzeichnung des Vorvertrags wird eine Anzahlung (*Dépôt de garantie*) von üblicherweise 5 % bis 10 % des Kaufpreises fällig. Dieses Geld wird auf einem Sperrkonto des Notars oder des Maklers hinterlegt. ### Schritt 3: Aufschiebende Bedingungen (Conditions suspensives) Im Vorvertrag werden wichtige Klauseln vereinbart, die den Kauf absichern. Die wichtigste für Schweizer Käufer ist die Finanzierungsklausel (*Condition suspensive d'obtention d'un prêt*). Erhalten Sie innerhalb einer vereinbarten Frist (meist 45 bis 60 Tage) keine Kreditzusage von einer Bank, können Sie vom Vertrag zurücktreten und erhalten Ihre Anzahlung vollständig zurück. ### Schritt 4: Technische Gutachten (DDT - Dossier de Diagnostic Technique) Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, ein Dossier mit verschiedenen technischen Gutachten vorzulegen. Dazu gehören Prüfungen auf Asbest, Blei, Termiten, die Sicherheit der Elektro- und Gasinstallationen, die Abwasserentsorgung sowie der Energieausweis (DPE - Diagnostic de Performance Énergétique). Letzterer gewinnt 2026 massiv an Bedeutung, da Immobilien mit schlechten Energieklassen (G und F) strengen Vermietungs- und Sanierungsvorschriften unterliegen. ### Schritt 5: Der Hauptvertrag (Acte de Vente) Nach Ablauf von meist zwei bis drei Monaten, in denen der Notar alle rechtlichen Prüfungen (Grundbuch, Vorkaufsrechte der Gemeinde etc.) durchgeführt hat, erfolgt die Unterzeichnung des Hauptvertrags (*Acte de Vente*) im Büro des französischen Notars. Mit der Zahlung des Restkaufpreises und der Notarkosten gehen das Eigentum und die Schlüssel an Sie über. --- ## 3. Notarkosten und Steuern beim Immobilienkauf in Frankreich Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Frankreich sind im Vergleich zur Schweiz relativ hoch und müssen zwingend in das Budget einkalkuliert werden. ### Die Notarkosten (Frais de notaire) Entgegen der landläufigen Meinung bestehen die sogenannten Notarkosten nur zu einem kleinen Teil aus dem eigentlichen Honorar des Notars. Der Grossteil entfällt auf staatliche Steuern und Registrierungsgebühren (*Droits de mutation*). Die Höhe der Notarkosten hängt massgeblich davon ab, ob Sie eine bestehende Immobilie (Altbau) oder ein neu gebautes Objekt erwerben: - **Bestehende Immobilien (Ancien):** Hier müssen Sie mit Notarkosten von ca. **7 % bis 8 %** des Kaufpreises rechnen. Wenn Sie also ein **Haus in Frankreich kaufen** für umgerechnet CHF 500'000 (ca. EUR 525'000), belaufen sich die Notarkosten auf etwa CHF 35'000 bis CHF 40'000. - **Neubauten (Neuf / VEFA):** Bei Erstbezug oder Kauf ab Plan reduzieren sich die Notarkosten drastisch auf ca. **2 % bis 3 %** des Kaufpreises, da der Staat hier auf einen Grossteil der Registrierungsgebühren verzichtet. Allerdings fällt auf den Kaufpreis eines Neubaus die französische Mehrwertsteuer (TVA) von derzeit 20 % an, die meist bereits im Bruttokaufpreis enthalten ist. ### Laufende Steuern für Schweizer Eigentümer Als Eigentümer einer französischen Immobilie sind Sie in Frankreich steuerpflichtig. Es fallen im Wesentlichen drei laufende Steuerarten an: 1. **Grundsteuer (Taxe Foncière):** Diese Steuer wird jährlich von der Gemeinde erhoben und richtet sich nach dem theoretischen Mietwert der Immobilie. Sie ist von jedem Eigentümer zu entrichten, unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder leerstehend ist. 2. **Wohnsteuer (Taxe d'Habitation):** Während diese Steuer für den Hauptwohnsitz in Frankreich abgeschafft wurde, bleibt sie für Zweitwohnsitze (*Résidences secondaires*) weiterhin bestehen. Da die meisten Schweizer Käufer die Immobilie als Ferienhaus nutzen, fällt diese Steuer jährlich an. In begehrten Urlaubsregionen erheben viele Gemeinden zudem erhebliche Zuschläge auf die Taxe d'Habitation für Zweitwohnungen. 3. **Immobilien-Vermögenssteuer (IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière):** Diese Steuer betrifft Schweizer Käufer, deren Netto-Immobilienvermögen in Frankreich (Wert der Immobilie abzüglich darauf lastender Schulden) den Betrag von **EUR 1,3 Millionen** (ca. CHF 1'235'000) übersteigt. Der Steuersatz ist progressiv und beginnt ab einer Schwelle von EUR 800'000 zu greifen, sobald die 1,3-Millionen-Grenze überschritten ist. --- ## 4. Finanzierungsmöglichkeiten für Schweizer Käufer Die Finanzierung einer französischen Immobilie stellt Schweizer Käufer oft vor besondere Herausforderungen. Grundsätzlich gibt es zwei Wege: Die Finanzierung über eine Schweizer Bank oder über ein französisches Institut. ### Option A: Finanzierung über eine Schweizer Bank Dies ist für viele Schweizer die komfortabelste Lösung, da sie ihre bestehende Bankbeziehung nutzen können. Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: **Schweizer Banken belehnen in der Regel keine Immobilien, die sich im Ausland befinden.** Eine direkte Hypothek auf das französische Objekt ist also meist nicht möglich. Dennoch gibt es funktionierende Wege über Schweizer Banken: - **Zusatzhypothek auf eine Schweizer Immobilie:** Wenn Sie bereits Wohneigentum in der Schweiz besitzen und dieses nicht voll belehnt ist, können Sie diese Hypothek aufstocken. Mit dem freigewordenen Kapital (in CHF) kaufen Sie die Immobilie in Frankreich bar. - **Lombardkredit:** Sie verpfänden bestehende Wertschriftenportfolios, Fondsanteile oder Säule-3a-Guthaben bei Ihrer Schweizer Bank und erhalten im Gegenzug einen Kredit für den Auslandskauf. ### Option B: Finanzierung über eine französische Bank Möchten Sie das französische Objekt selbst als Sicherheit hinterlegen, müssen Sie eine französische Bank kontaktieren. Viele französische Banken (insbesondere in den Grenzregionen oder spezialisierte Abteilungen grosser Institute wie BNP Paribas oder Crédit Agricole) sind auf ausländische Kunden eingestellt. Die Konditionen für Schweizer Käufer im Jahr 2026: - **Eigenkapital (Apport personnel):** Französische Banken verlangen von Nicht-Residenten in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil als von Einheimischen. Rechnen Sie mit mindestens **20 % bis 30 %** des Kaufpreises als Eigenkapital, zuzüglich der Notarkosten, die komplett aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen. - **Tragbarkeit (Taux d'endettement):** In Frankreich gilt eine strikte gesetzliche Obergrenze für die Tragbarkeit. Die gesamten monatlichen Kreditraten (inklusive eventueller Kredite in der Schweiz) dürfen maximal **35 %** des Nettoeinkommens ausmachen. Schweizer Einkommen in CHF werden dabei von den französischen Banken unter Berücksichtigung von Sicherheitsabschlägen in Euro umgerechnet. - **Hypothekarversicherung (Assurance emprunteur):** In Frankreich ist der Abschluss einer Restschuldversicherung für den Todes- und Invaliditätsfall beim Immobilienkredit gesetzlich fast immer vorgeschrieben. Die Kosten hierfür hängen stark vom Alter und Gesundheitszustand des Käufers ab und müssen in die Gesamtkosten eingerechnet werden. ### Das Währungsrisiko (CHF vs. EUR) Ein oft unterschätzter Faktor für Schweizer Käufer ist das Währungsrisiko. Wenn Ihr Einkommen in Schweizer Franken (CHF) fliesst, Ihre Hypothek und die laufenden Kosten der Immobilie jedoch in Euro (EUR) anfallen, können Wechselkursschwankungen erhebliche Auswirkungen haben. - *Beispiel:* Ein starker Schweizer Franken ist beim Kauf und bei der Rückzahlung eines Euro-Kredits von Vorteil, da Sie weniger CHF für die gleiche Euro-Rate aufwenden müssen. Sollte der Euro jedoch wieder deutlich aufwerten, verteuert sich Ihre monatliche Belastung in CHF spürbar. Experten empfehlen daher, bei einer Euro-Finanzierung stets einen finanziellen Puffer einzuplanen oder das Währungsrisiko durch gezielte Absicherungsgeschäfte zu minimieren. --- ## 5. Beliebte Regionen für Schweizer Käufer Je nach Lebensentwurf, Budget und geografischer Nähe bevorzugen Schweizer Käufer unterschiedliche Regionen in Frankreich. ### Die Grenzregionen (nahe Genf und Basel) Für Grenzgänger und Pendler sind die französischen Nachbarregionen der Schweiz äusserst attraktiv. Hier lässt sich der Traum vom Einfamilienhaus oft zu einem Bruchteil der Schweizer Preise realisieren, während man weiterhin in der Schweiz arbeitet und verdient. - **Das Pays de Gex und die Haute-Savoie (nahe Genf):** Orte wie Ferney-Voltaire, St-Julien-en-Genevois oder Thonon-les-Bains sind fest in Schweizer Hand. Die Nachfrage nach einer **Immobilie in Frankreich kaufen** ist hier extrem hoch, was die Preise in den letzten Jahren stark ansteigen liess. Dennoch bleibt das Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zum Kanton Genf attraktiv. - **Das Elsass (nahe Basel):** Die Region um Saint-Louis, Mülhausen und das Leymental bietet wunderschöne Fachwerkhäuser und moderne Neubauten für Basler Pendler. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und das Strassennetz nach Basel ist hervorragend. ### Die Côte d'Azur und die Provence Für Ferienhauskäufer und Ruheständler sind der Südosten Frankreichs und das Mittelmeer die absoluten Favoriten. - **Côte d'Azur:** Nizza, Cannes, Antibes oder das Hinterland von Grasse bieten mediterranes Flair, exzellente Infrastruktur und eine hohe Wertbeständigkeit der Immobilien. Ein **Haus in Frankreich kaufen** an der Côte d'Azur ist jedoch ein teures Unterfangen – die Quadratmeterpreise gehören zu den höchsten des Landes. - **Provence:** Wer es ruhiger mag, sucht im Luberon oder den Alpilles nach typischen Steinhäusern (Mas). Die Provence besticht durch Lebensqualität, Natur und ein im Vergleich zur Küste etwas entspannteres Preisniveau. ### Die Französischen Alpen Für Wintersportbegeisterte bieten die französischen Alpen erstklassige Skigebiete, die von der Westschweiz aus schnell erreichbar sind. Regionen wie Chamonix-Mont-Blanc, Megève oder die riesige Skiregion Portes du Soleil (z.B. Les Gets, Morzine) bieten attraktive Chalets und Apartments mit hoher Vermietungsrendite an Feriengäste. --- ## 6. Praktische Tipps und grenzüberschreitende Aspekte ### Erbrecht und Nachlassplanung Der Erwerb einer Immobilie im Ausland hat weitreichende Konsequenzen für das Erbrecht. Nach der EU-Erbfolgerecht-Verordnung gilt für Immobilien grundsätzlich das Erbrecht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Lebt ein Schweizer in der Schweiz, besitzt aber ein Ferienhaus in Frankreich, greift für diese Immobilie im Todesfall standardmässig das französische Erbrecht. Dieses kennt die sogenannte *Réserve héréditaire* – einen strengen Pflichtteilsschutz für Kinder, der eine freie testamentarische Verfügung stark einschränkt. - **Die Lösung:** Schweizer Staatsangehörige können in ihrem Testament oder Erbvertrag eine Rechtswahl treffen und bestimmen, dass für ihren gesamten Nachlass (inklusive der französischen Immobilie) das **Schweizer Erbrecht** gelten soll. Dies wird von den französischen Behörden anerkannt und vereinfacht die Nachlassabwicklung für die Erben massiv. ### Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Schweiz-Frankreich Zwischen der Schweiz und Frankreich besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip: - Die Immobilie selbst sowie die daraus resultierenden Erträge (z.B. Mieteinnahmen) werden ausschliesslich in Frankreich versteuert. - **Deklarationspflicht in der Schweiz:** Sie müssen die französische Immobilie (Steuerwert und allfällige Mieteinnahmen bzw. Eigenmietwert) zwingend in Ihrer Schweizer Steuererklärung deklarieren. Diese Werte werden in der Schweiz zwar nicht direkt besteuert, werden aber für die **Satzbestimmung** (Steuerprogression) herangezogen. Ihr Schweizer Steuersatz erhöht sich dadurch leicht. --- ## 7. FAQ – Häufige Fragen von Schweizer Käufern ### Können Schweizer problemlos eine Immobilie in Frankreich kaufen? Ja, Schweizer Staatsangehörige können uneingeschränkt und ohne behördliche Bewilligung Immobilien in Frankreich erwerben. Es gelten dieselben Bedingungen wie für französische Staatsbürger oder EU-Mitglieder. ### Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf (Notarkosten)? Bei bestehenden Immobilien (Altbau) betragen die Notarkosten ca. 7 % bis 8 % des Kaufpreises. Bei Neubauten reduzieren sie sich auf ca. 2 % bis 3 %. Diese Kosten müssen vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden. ### Kann ich meine Schweizer Pensionskasse (BVG) oder die Säule 3a für den Kauf nutzen? Ein Vorbezug oder eine Verpfändung von Geldern aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder der Säule 3a für den Erwerb von Wohneigentum im Ausland ist nur dann zulässig, wenn Sie die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz nutzen (z.B. als Grenzgänger oder bei Auswanderung). Für die Finanzierung eines Ferienhauses oder einer Zweitwohnung ist die Nutzung von Vorsorgegeldern gesetzlich ausgeschlossen. ### Was ist eine SCI und wann lohnt sich die Gründung für Schweizer? Eine SCI (Société Civile Immobilière) ist eine französische Immobiliengesellschaft. Sie lohnt sich besonders dann, wenn mehrere Personen (z.B. unverheiratete Partner oder eine Erbengemeinschaft) eine Immobilie gemeinsam erwerben und verwalten möchten oder wenn eine steuerlich optimierte Übergabe der Immobilie an die nächste Generation geplant ist. ### Welche laufenden Steuern fallen für Schweizer Eigentümer an? Es fallen jährlich die Grundsteuer (Taxe Foncière) und für Ferienhäuser die Wohnsteuer (Taxe d'Habitation) an. Übersteigt das Netto-Immobilienvermögen in Frankreich EUR 1,3 Millionen, wird zudem die Immobilien-Vermögenssteuer (IFI) fällig. ### Wie hoch ist das Währungsrisiko bei einer Euro-Finanzierung? Da Schweizer Käufer ihr Einkommen meist in CHF erzielen, die Hypothek jedoch in EUR läuft, besteht ein Wechselkursrisiko. Wertet der Euro gegenüber dem CHF auf, steigen die monatlichen Raten in Schweizer Franken spürbar an. Ein ausreichender finanzieller Puffer ist daher dringend ratsam. ### Welches Erbrecht gilt für meine französische Immobilie? Ohne Vorkehrungen gilt für die Immobilie das französische Erbrecht mit seinen strengen Pflichtteilsregeln für Kinder. Schweizer können jedoch durch eine testamentarische Rechtswahl das flexiblere Schweizer Erbrecht für ihren gesamten Nachlass wählen. --- ## 8. Fazit und Checkliste für Schweizer Käufer Der Kauf einer Immobilie in Frankreich ist für Schweizer ein hochattraktives Vorhaben, erfordert jedoch eine sorgfältige Vorbereitung. Mit der richtigen Strukturierung (z.B. Rechtswahl im Testament, eventuell Gründung einer SCI) und einer soliden Finanzierung steht dem Traum vom Eigenheim in Frankreich nichts im Weg. **Ihre Checkliste für den Erfolg:** 1. [ ] **Budget festlegen:** Kaufpreis + 8 % Notarkosten + laufende Steuern einplanen. 2. [ ] **Finanzierung klären:** Eigenkapital von mindestens 20-30 % bereithalten; Angebote von Schweizer (Zusatzhypothek) und französischen Banken vergleichen. 3. [ ] **Objekt prüfen:** Technisches Dossier (DDT) und insbesondere den Energieausweis (DPE) genau analysieren. 4. [ ] **Kaufvertrag absichern:** Aufschiebende Bedingungen (Finanzierungsklausel) im Vorvertrag (*Compromis de Vente*) verankern. 5. [ ] **Nachlass regeln:** Testament mit Rechtswahl zugunsten des Schweizer Erbrechts aufsetzen. 6. [ ] **Steuerpflicht beachten:** Immobilie in der Schweizer Steuererklärung deklarieren (Satzbestimmung). ---