Der niederländische Immobilienmarkt ist bekannt für seine Stabilität und Transparenz. Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen, liegen aber – vor allem ausserhalb der Grossstädte – noch deutlich unter dem Schweizer Niveau.

• Keine Einschränkungen für Ausländer – Im Gegensatz zu manchen anderen EU-Ländern gibt es keine Sondergenehmigungen
• Transparente Preisgestaltung – Der Kadaster (Grundbuch) erfasst alle Kaufpreise öffentlich
• Gute Finanzierungsbedingungen – Hypothekenzinsen liegen aktuell zwischen 3,5 % und 4,5 %
• Steigende Nachfrage – Besonders in Randstad-Regionen (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag)

Ein aktueller Marktüberblick zeigt: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Amsterdam liegt bei etwa 6.500 €, in Rotterdam bei 4.200 € und in Groningen bei rund 3.000 €. Zum Vergleich: In Zürich zahlen Sie schnell das Doppelte bis Dreifache.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in den Niederlanden unterscheiden sich von denen in der Schweiz. Hier die wichtigsten Positionen:

Übertragungssteuer (Overdrachtsbelasting)

• Wohnimmobilien: 2 % des Kaufpreises (Stand 2026)
• Gewerbeimmobilien: 8,4 % des Kaufpreises
• Befreiung möglich: Für Käufer unter 35 Jahren, die eine selbstgenutzte Wohnung bis 440.000 € kaufen – entfällt die Steuer ganz

Notargebühren (Notariskosten)

• Zwischen 500 € und 1.500 €, abhängig von Komplexität und Kaufpreis
• Der Notar prüft Eigentumsverhältnisse, erstellt den Kaufvertrag und trägt Sie ins Grundbuch ein

Grundbucheintrag (Kadasterkosten)

• Rund 80 € für die Eintragung ins niederländische Grundbuch

Maklerprovision (Makelaarscourtage)

• Üblich sind 1–2 % des Kaufpreises zzgl. 21 % MwSt.
• Viele Verkäufer haben bereits einen Makler – dann zahlen Sie als Käufer oft keine eigene Provision

Weitere Kosten

• Finanzierungs-/Hypothekenberatung: 1.000–3.000 €
• Technische Prüfung (Bouwkundige Keuring): 400–800 €
• Übersetzungskosten (falls nötig): 200–500 €
• Reisekosten: Je nach Anzahl Besichtigungen

Kostenschätzung für eine 300.000 €-Wohnung

Die Wahl der Region hängt stark von Ihrem Verwendungszweck ab – Eigennutzung, Ferienobjekt oder Kapitalanlage.

Amsterdam

• Höchste Preise, aber grösstes Wertsteigerungspotenzial
• Internationale Community – viele Expats, englischsprachig
• Kurzzeitvermietung eingeschränkt (Stadt braucht Genehmigung)
• Richtpreis: 5.500–7.500 €/m²

Rotterdam

• Aufstrebende Hafenstadt – modern, dynamisch, günstiger als Amsterdam
• Viele Neubauprojekte für Investoren
• Richtpreis: 3.800–4.800 €/m²

Utrecht

• Zentral gelegen, sehr gute Anbindung an Flughafen Schiphol
• Studentenstadt mit junger Bevölkerung
• Besonders geeignet für vermietete Objekte
• Richtpreis: 4.000–5.000 €/m²

Den Haag

• Regierungssitz, viele internationale Organisationen
• Stabiler Mietmarkt durch Diplomaten und Angestellte
• Richtpreis: 3.500–4.500 €/m²

Eindhoven

• Brainport-Region (Technologiezentrum, ASML, Philips)
• Überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum
• Noch vergleichsweise günstig – gut für Einstieger
• Richtpreis: 2.800–3.800 €/m²

Groningen

• Norden der Niederlande – ruhiger, günstiger
• Universität sorgt für stabile Nachfrage
• Für Ferienobjekte am Wattenmeer interessant
• Richtpreis: 2.500–3.500 €/m²

Viele Schweizer kaufen in den Niederlanden, um die Immobilie zu vermieten. Dazu gibt es einige wichtige Regeln:

• Stark reguliert – besonders im unteren und mittleren Preissegment
• Das Woningwaarderingsstelsel (WWS) legt die maximal zulässige Miete für Sozial- und Mittelklassewohnungen fest
• Im Luxussegment (ab etwa 1.200 € Kaltmiete) sind Sie frei

• In den Niederlanden: Mieteinkünfte werden besteuert. Als ausländischer Eigentümer zahlen Sie Steuern auf die tatsächlichen Mieteinnahmen abzüglich Kosten
• In der Schweiz: Mieteinkünfte aus Auslandsimmobilien müssen in der Steuererklärung deklariert werden – das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen der Schweiz und den Niederlanden regelt die Anrechnung

• Ein niederländischer Vermietungsmakler (Verhuurmakelaar) übernimmt Mieterauswahl, Verträge und Abrechnungen
• Eine jährliche Steuererklärung in den Niederlanden ist auch als ausländischer Vermieter Pflicht
• Bei Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking) brauchen viele Städte eine spezielle Genehmigung – besonders in Amsterdam streng reguliert

Empfehlung: Lassen Sie die steuerliche Optimierung von einem niederländisch-schweizerischen Steuerberater prüfen. Bei Vermietung fallen oft andere Regelungen an als bei Eigennutzung.

Ja – mit den richtigen Partnern an Ihrer Seite. Die Niederlande bieten einen transparenten, ausländerfreundlichen Markt mit stabilen Preisen und guter Rechtslage. Die kürzeren Distanzen zur Schweiz und die hervorragende Fluganbindung machen das Land besonders für Pendler oder Ferienimmobilienbesitzer attraktiv.

1. Klären Sie die Finanzierung vor der Besichtigung

2. Holen Sie einen niederländischen Makler mit Auslandserfahrung an Bord

3. Beauftragen Sie einen Steuerberater, der beide Rechtssysteme kennt

4. Planen Sie genügend Zeit für Besichtigungen und Behördengänge ein

Mehr Infos zu Immobilienkauf im Ausland finden Sie in unserem Ratgeber Auslandsimmobilien kaufen: Leitfaden für Schweizer und der Übersicht Immobilien kaufen im Ausland – alle Länder im Vergleich.

• Kadaster (niederländisches Grundbuch) – öffentliche Grundbucheinsicht
• Schweizer Botschaft in Den Haag – Notar- und Anwaltsliste
• Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) – Verband der Immobilienmakler
• Belastingdienst (niederländische Steuerverwaltung) – Steuerfragen zur Immobilie