EU-Bürgerstatus als Vorteil

Als deutscher Staatsbürger profitieren Sie von der EU-Freizügigkeit. Sie benötigen keine Sondergenehmigung der ungarischen Behörden, um eine Immobilie zu erwerben. Der Kauf unterliegt lediglich der Genehmigung durch das ungarische Grundbuchamt (Földhivatal), die innerhalb von 60 Tagen nach Antragstellung erteilt wird.

Wichtige Dokumente

Für den Kauf benötigen Sie als deutscher Staatsbürger:

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• Steuerliche Identifikationsnummer (Steuer-ID aus Deutschland)
• Ungarische Steuernummer (adószám) – wird vom ungarischen Finanzamt ausgestellt
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des deutschen Finanzamts auf Anfrage

Rechtsanwalt zwingend erforderlich

Anders als in Deutschland ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts in Ungarn beim Immobilienkauf nicht nur empfehlenswert, sondern faktisch notwendig. Der Anwalt prüft:

• Die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
• Etwaige Lasten, Hypotheken oder Wegerechte
• Die Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung
• Den Kaufvertrag auf ungarischem und deutschem Recht

Unser Tipp: Beauftragen Sie einen zweisprachigen Rechtsanwalt (Deutsch/Ungarisch), der beide Rechtssysteme kennt. Die Kosten liegen bei 1–2 Prozent des Kaufpreises und sind gut investiert.

Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten an, die Sie unbedingt in Ihrer Kalkulation berücksichtigen sollten:

Kostenposition	Höhe	Anmerkung
Grunderwerbsteuer	4 % vom Kaufpreis	Fällig ab dem ersten Euro, keine Freigrenze
Rechtsanwaltskosten	1–2 %	Inkl. Vertrag, Grundbuchprüfung, Übersetzung
Notargebühr	0,5–1 %	Für Beglaubigungen und Unterschriften
Grundbucheintrag	ca. 1 %	Gebühr für die Eigentumsumschreibung
Übersetzungskosten	300–800 €	Pauschal für zweisprachigen Vertrag
Maklerprovision	2–5 %	Meist vom Käufer zu zahlen

Rechnen Sie mit 6–8 Prozent zusätzlichen Kosten zum reinen Kaufpreis.

Beispielrechnung: Bei einer Wohnung für 200.000 € betragen die Nebenkosten etwa 12.000–16.000 €. Sie benötigen also ein Gesamtkapital von rund 212.000–216.000 €.

Ungarische Hypothek

Als EU-Bürger haben Sie Zugang zu ungarischen Bankdarlehen. Die Konditionen 2026:

• Zinssatz: 5,5–7,5 % effektiv (abhängig von Bonität und Eigenkapital)
• Beleihungsgrenze: max. 70–80 % des Kaufpreises
• Laufzeit: bis 30 Jahre
• Voraussetzung: ungarisches Konto und Einkommensnachweis

Nachteil: Ungarische Banken verlangen meist einen Wohnsitz in Ungarn oder die Eröffnung eines ungarischen Kontos. Die Zinsen liegen über dem deutschen Niveau.

Deutscher Bankkredit

Ein alternatives Modell: Sie finanzieren die Immobilie über eine deutsche Bank – entweder durch ein Immobilienkredit mit Zweckbindung oder durch einen Blankokredit (teurer, aber flexibler).

Vorteil: Sie profitieren von deutschen Zinsen (3,5–4,5 %) und vertrauten Konditionen.

Nachteil: Nicht alle deutschen Banken finanzieren Auslandsimmobilien. Spezialisierte Anbieter wie die Deutsche Bank, ING oder Comdirect haben hier oft eigene Abteilungen.

Empfehlung: Kombinieren Sie beide Wege – finanzieren Sie den Großteil über eine deutsche Bank und nutzen Sie ein ungarisches Darlehen zur Überbrückung von Liquiditätslücken.

Ein entscheidender Vorteil Budapests sind die attraktiven Mietrenditen:

Stadt	Bruttomietrendite	Nettomietrendite (ca.)
München	2–3 %	1,5–2 %
Berlin	2,5–3,5 %	1,8–2,8 %
Frankfurt	2–4 %	1,5–3 %
Budapest Zentrum	4–7 %	3–5,5 %
Budapest Randlage	5–8 %	3,5–6 %

Die höheren Renditen erklären sich durch das niedrigere Preisniveau bei gleichzeitig stabiler Nachfrage – sowohl von Einheimischen als auch von internationalen Mietern und Studenten.

Besonders renditestark: Kleine Wohnungen (30–50 m²) in zentralen Bezirken, die sowohl an Touristen (Airbnb) als auch an Langzeitmieter vermietet werden können.

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, gehen Sie diese Punkte durch:

• [ ] Objekt vor Ort besichtigt (nicht nur Fotos)
• [ ] Zweisprachigen Rechtsanwalt beauftragt
• [ ] Grundbuchauszug geprüft (keine Lasten, keine Hypotheken)
• [ ] Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung eingeholt
• [ ] Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 2 Jahre gelesen
• [ ] Gemeinschaftskosten (közös költség) erfragt
• [ ] Zustand der Gemeinschaftsanlagen (Dach, Heizung, Aufzug) geprüft
• [ ] Energieausweis eingesehen
• [ ] Finanzierung gesichert (deutsch, ungarisch oder gemischt)
• [ ] Steuerberater zur DBA-Optimierung konsultiert
• [ ] Zahlungsplan mit Treuhandkonto vereinbart
• [ ] Versicherung für die Immobilie abgeschlossen
• [ ] Ungarisches Bankkonto eröffnet
• [ ] Währungskursrisiko bei Kaufpreiszahlung bedacht

Eine Wohnung in Budapest zu kaufen, ist eine lohnende Investition – ob als Kapitalanlage mit Renditen von 4–7 Prozent oder als persönlicher Zweitwohnsitz in einer der lebendigsten Städte Europas. Die rechtlichen Hürden sind als EU-Bürger überschaubar, die Kaufnebenkosten mit 6–8 Prozent moderat.

Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick über aktuelle Angebote auf unserem Immobilienmarkt für Ungarn. Oder lesen Sie unseren Ratgeber zum Immobilienkauf in Österreich als Alternative.

Hinweis: Die in diesem Artikel genannten Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Konsultieren Sie vor einem Immobilienkauf in Ungarn einen Fachanwalt und Steuerberater.